Diventare Proprietari di una casa rappresenta il sogno di molte persone e spesso obiettivo finale di una vita di sacrifici esistenziali e lavorativi. Questo acquisto è anche il risultato di una trattativa e procedura tra le Parti (Acquirente e Venditore), che può essere lunga e costellata di vari passaggi importanti.
Uno dei primi e più rilevanti (per l’Acquirente), in alcuni casi, è l’accesso ad un mutuo bancario, su cui fanno riferimento tantissime persone che non abbiano il denaro sufficiente per procedere ad un acquisto diretto dell’immobile.
Un altro passaggio fondamentale, tuttavia, è quello di fornire al Venditore la dimostrazione della volontà di procedere all’acquisto e concludere così positivamente un eventuale contratto preliminare stipulato tra le Parti. E per evidenziare tale volontà è possibile prevedere il versamento di una somma iniziale di denaro.
Infatti, quando si acquista un’abitazione capita di frequente di versare una somma a titolo di acconto o caparra.
Nella fase anteriore al rogito (Promessa di Acquisto e Preliminare) non solo occorre prestare attenzione all’entità monetaria dell’impegno iniziale, ma anche alla “qualificazione” delle somme stesse: da come queste somme sono infatti “denominate” deriva infatti un differente trattamento in caso di “crisi” contrattuale.
UPPI Jesolo approfondisce qual è la differenza tra acconto, caparra confirmatoria e caparra penitenziale e quali conseguenze comportano in caso di recesso di una delle Parti.
ACCONTO
L’anticipo o acconto rappresenta una parte della cifra pattuita in una compravendita, che viene versato come pagamento parziale e a cui seguirà un successivo pagamento a saldo della cifra totale pattuita.
Dal momento che si tratta di un vero e proprio pagamento, l’anticipo segue la normale tassazione.
Se la compravendita non va a buon fine, l’acconto viene restituito o meno a seconda di chi è il responsabile del mancato adempimento del contratto:
- se a rescindere è colui che ha incassato l’acconto, lo deve restituire a chi l’ha corrisposto;
- se a tirarsi indietro è chi ha versato l’acconto (la Parte Acquirente), questo viene perduto e rimane alla Parte Venditrice.
La formula dell’acconto prezzo, che non ha valore di penale o di risarcimento, viene spesso utilizzata anche come pagamento intermedio in funzione dell’avanzamento lavori nel caso di acquisto di immobili in corso di costruzione.
NON si ha potere di sciogliere il contratto, di trattenere l’importo ricevuto, di pretendere il doppio se il pagamento effettuato è stato qualificato come “acconto”.
CAPARRA
La caparra è un istituto previsto dal Codice Civile alla sottoscrizione di un contratto di vendita immobiliare e rappresenta una cifra versata da una parte a un’altra a garanzia delle buone intenzioni rispetto alla conclusione di un contratto di vendita.
Nella normalità dei casi si usa pattuire il pagamento di una caparra all’atto del contratto preliminare (non esiste una regola o un limite massimo, ma di norma non è superiore al 20% del prezzo complessivo) e il pagamento del saldo al rogito, momento nel quale avviene di solito la consegna delle chiavi.
La somma di denaro che nel preliminare l’Acquirente versa al Venditore può essere: una caparra confirmatoria o una caparra penitenziale:
- La caparra confirmatoria è disciplinata dall’ art. 1385 codice civile (c.c.) ed è quella maggiormente utilizzata. Ha come scopo quello di consegnare una somma di denaro a conferma del vincolo assunto con il contratto preliminare. Nel caso in cui l’Acquirente si ritiri dall’affare perde i soldi versati, mentre se è il Venditore a cambiare idea, dovrà rendere all’Acquirente la somma ricevuta oltre a una penale pari a quanto incassato: in pratica, restituirà il doppio della somma ricevuta. Inoltre alla Parte Adempiente è accordata anche la possibilità di ricorrere al Giudice per ottenere che venga eseguito quanto stabilito nel contratto e richiedere il risarcimento per l’ulteriore danno subito.
- La caparra penitenziale, disciplinata dall’art. 1386 c.c., è invece una somma di denaro concordata dalle Parti che rappresenta il corrispettivo in caso di recesso. Pertanto chi subisce il recesso ha diritto a ottenere l’importo della caparra senza dover dimostrare il danno subito. In questo caso, però, non può essere richiesto nessun altro tipo di risarcimento danni. Con la consegna della caparra penitenziale in caso di recesso non è possibile il ricorso al Giudice per l’adempimento del contratto. La caparra penitenziale va restituita nel caso in cui il diritto di recesso non venga esercitato.
ACCONTO E CAPARRA CONFIRMATORIA: A QUANTO AMMONTANO?
In genere le somme richieste a titolo di acconto o caparra si aggirano sul 10-20% del prezzo di acquisto. Per il pagamento è consigliabile firmare un assegno non trasferibile intestato al Venditore.
SE NON E’ SPECIFICATO IL TIPO DI CAPARRA
Qualora nel contratto preliminare sottoscritto non fosse specificato il tipo di Caparra scelto dalle Parti, questa si intenderà versata a titolo di Caparra Confirmatoria ex art. 1385 c.c.
CLAUSOLA PENALE
Per completezza di informazione, entriamo anche brevemente nel merito della Clausola Penale o semplicemente “Penale”, comunemente inserita nei più svariati contratti, con la quale si conviene che, in caso di mancato o ritardato adempimento, la Parte Responsabile debba versare all’Altra una determinata somma, il cui importo è stabilito in contratto.
La differenza con la Caparra Confirmatoria, pure prevista per l’ipotesi d’inadempimento, sta dunque nel fatto che la Caparra è versata in anticipo rispetto all’esecuzione del contratto, mentre il versamento della penale è eventuale e dovuto solo nel caso di inadempimento.
Lo scopo della penale è quello di limitare il risarcimento alla somma pattuita nella clausola, salvo diversa volontà delle Parti e, allo stesso tempo, di agevolare l’eventuale giudizio per il pagamento della penale che non dovesse essere versata spontaneamente dal Soggetto Inadempiente; il codice civile prevede infatti, all’art. 1382, che la penale è dovuta indipendentemente dalla prova del danno subito dalla Parte Adempiente.
QUINDI, COME QUALIFICARE IL PAGAMENTO NEL PRELIMINARE?
Visto lo scopo differente dei tre istituti giuridici – acconto, caparra e penale – è bene, prima di scegliere quale inserire nel contratto preliminare, avere le idee chiare su quali sono le proprie esigenze: come sempre, i nostri Consulenti sono a vostra disposizione per ogni maggior chiarimento, fissando un incontro.
Se si intendono pattuire pagamenti ante rogito ulteriori rispetto alla iniziale caparra oppure il pagamento di una caparra di importo elevato, è consigliabile garantirsi opportunamente (o con la trascrizione del contratto preliminare o mediante una fideiussione bancaria) per la loro restituzione in caso di “crisi” del rapporto contrattuale.
I pagamenti non possono essere effettuati in contanti superiori ai limiti previsti per legge; quanto al pagamento con assegni, se in sede di compromesso si può tranquillamente ricorrere agli assegni bancari, è assai consigliabile che invece, in sede di rogito, si ricorra all’assegno circolare.
Al saldo del prezzo si può provvedere anche mediante accollo del mutuo che eventualmente il Venditore abbia ancora in corso di ammortamento: se le condizioni economiche di quel mutuo siano ritenute in linea con quelle attualmente vigenti sul mercato, allora invece di sostenere i costi di apertura di una nuova pratica, è meglio approfittare di quella già stipulata a nome del Venditore.
A proposito della consegna del bene, è invece facoltà dell’Acquirente non saldare interamente il prezzo di vendita nell’ipotesi in cui il rilascio dell’immobile da parte del Venditore non avvenga. Rientra, nel più ampio ambito degli accordi tra le Parti, scegliere una delle molteplici soluzioni possibili: pagamento integrale senza consegna, con concessione quindi al Venditore di un termine ultimo per il rilascio dell’immobile; previsione di una penale; pagamento del saldo prezzo solo alla consegna: in tale ultimo caso sarà, però, necessario dopo il contratto di compravendita, un ulteriore atto dal Notaio, cosiddetto di quietanza, con il quale il Venditore, consegnando l’immobile e ricevendo il saldo prezzo dell’Acquirente, rilascia a quest’ultimo ricevuta liberatoria del pagamento del prezzo di vendita.
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